Koszt uzyskania przychodu vs. koszt odpłatnego zbycia

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania wiąże się z koniecznością podzielenia się dochodem z fiskusem. Przychód ze sprzedaży można pomniejszyć o dwa rodzaje koszów: uzyskania przychodu i odpłatnego zbycia. Czym się one różnią?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podstawą opodatkowania powinien być dochód, którym jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia a następnie pomniejszona o koszty uzyskania przychodu. W obu przypadkach należy udowodnić istnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy wydatkiem a sumą uzyskaną ze sprzedaży.

W skrócie można powiedzieć, że koszty odpłatnego zbycia to nic innego jak wydatki konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Są to m.in.:

–  koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

– prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

– koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości itd.

***

W przypadku sprzedaży nieruchomości na koszty uzyskania przychodu składają się:

1. cena nabycia zbywanego mieszkania – udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości,

2. nakłady zwiększające wartość tego mieszkania – udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość zbywanych rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

***

Reasumując, 19%-owa stawka może nie być tak uciążliwa jeżeli zbierzemy wszystkie poniesione wydatki; o ile ich poniesienie rzeczywiście związane było ze sprzedażą danej nieruchomości, było konieczne, ale też podnosiło wartość rynkową nieruchomości.

Zobacz:

– interpretację indywidualną Dyrektora IS w Katowicach z dnia 26 stycznia 2015 r. (IBPBII/2/415-936/14/JG).