Sprzedaż działek a VAT

Posiadanie działki to stabilna inwestycja kapitału, a jej sprzedaż po latach może przynieść wysoką stopę zwrotu zainwestowanych pieniędzy. Jeszcze lepiej, gdy przyjdzie nam otrzymać w spadku czy akcie darowizny atrakcyjną nieruchomość. Jednak przed dokonaniem sprzedaży należy rozpatrzeć konsekwencje podatkowe zbycia tego rodzaju majątku na gruncie VAT.

Bez wątpienia jednorazowe zbycie jedynej, posiadanej przez nas działki, nie sprawi, że staniemy się zobligowani do zapłacenia podatku od towarów i usług. Kluczowy dla VAT jest status przedsiębiorcy dokonujący sprzedaży w ramach swej działalności. Pół biedy, jeżeli mamy do czynienia faktycznie z zarejestrowanym przedsiębiorcą, a co jeśli osobą sprzedającą jest osoba fizyczna? Czy podział działek, zbrojenie, modernizowanie czy przekształcanie działek pod sprzedaż wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności? Czy można przypisać osobie fizycznej prowadzenie działalności gospodarczej w przedmiocie sprzedaży działek i tym samym uczynić podatnikiem VAT? Odpowiedzi najlepiej szukać w orzecznictwie.

W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 zawarto następujące tezy:

– dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (teza 49);

– osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby (teza 50);

– natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT (teza 51).

Wnioski nasuwają się następujące: samo podjęcie decyzji o sprzedaży podzielonych działek nie oznacza wkroczenia w profesjonalny obrót, a przekształcenie działki rolnej w budowlaną, zmodernizowanie jej(o ile nie nastąpiło z inicjatywy sprzedającego) stanowi jedynie zwiększenie wartości działki. Uznanie sprzedającego za przedsiębiorcę nastąpi, gdy zacznie on zbroić działkę, wkopywać linie telefoniczne, podłączać kanalizację, korzystać z pośrednictwa agencji nieruchomości, reklamować się na wielką skalę czyli zacznie robić wszystko co wiąże się z inwestowaniem w działki celem ich korzystniejszej sprzedaży. Na pewno kwestię potraktowania tego jako działanie celowe należy upatrywać in genere, bo samo wkopanie kabli czy postawienie tabliczki z napisem „na sprzedaż” nie powinno czynić sprzedającego profesjonalistą w obrocie nieruchomościami.

Nie bójmy się sprzedawać działek, ale bądźmy ostrożni. Dzisiaj, w tak pięknych okolicznościach przyrody, wykorzystujmy swoje nieruchomości w sposób rekreacyjny; o sprzedaży pomyśli się później.

Zobacz:

wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10,

wyrok WSA w Kielcach z dnia 5 czerwca 2014r. (syg. akt I SA/Ke 251/14).